汪涛：房地产市场面临再次调整 将拖累国内经济增长

　　针对中国房地产市场的未来发展，瑞银中国首席经济学家汪涛的判断是：今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求，而且房地产调控措施不断出台，未来两年房地产市场将再次面临调整，房地产活动很可能走弱。

　　在经历了两年的调整和政策不断放松之后，今年房地产销售增长大幅反弹、建设活动温和复苏。受益于居民购买力提升、按揭贷款利率下降和可得性改善、以及相关政策支持，今年1-10月全国房地产销售同比大增27%。新开工也从2014-15年两位数的深度下跌转为同比增长8%。销售强劲、而新开工和建设活动好转相对滞后，因此各线城市库存均明显下降，支撑房价上涨。房地产投资同比增速扭转了此前的放缓势头，今年前10个月同比增长了6.6%。瑞银建设活动指数也在2014年以来首次转正。

　　汪涛指出，从基本面来看，我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓，应无法支撑销售如此强劲的增长。但居民提前透支部分购房需求，主要担心未来房价过高、或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。今年三季度房价快速上升的趋势蔓延开来，有数个城市同比房价涨幅超50%。决策层多次表达对新一轮房地产泡沫的担忧，随后自9月底开始20多个地方政府陆续出台了房地产调控措施，包括重启或收紧限购令、提高首付比例、暂停房贷利率优惠、收紧对开发商利用影子信贷的监管、收紧土地出让金管理的相关措施、要求地方政府增加土地供给等。

　　汪涛预计，到今年年底和明年房地产销售会更明显地放缓，2017年增速放缓至0-2%。房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为温和，短期内其增长势头或可再持续一段时间。再加上去年同期基数较低，四季度房地产投资应可以保持温和的同比增长，支撑整体GDP。但随着2017年房地产销售增速明显下滑，预计届时建设和投资也将放缓。

　　“不过本轮房地产市场调整幅度应比2014年-2015年更温和。”汪涛分析称，决策层并不希望房地产市场大幅调整、拖累增长，因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和、且因城施策;房地产库存水平已较两年前全面下降;今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和，因此之后的下跌幅度应不会超过2014-15年。此外，过去两三年，多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存，这也有助于限制这些行业的下跌空间。