稳定房地产市场需综合性配套改革 审慎渐行向前推进

　　10月以来，全国多个城市开启新一轮房地产调控政策。从政策手段组合来看，新措施依旧是以提高购房门槛与信贷减杠杆的行政管制与货币政策收紧组合为主要特征，目的是缓解需求端扩张给市场价格带来的巨大压力，而并不涉及市场供给。笔者认为，影响房地产市场健康发展的深层次矛盾如不能得以解决，房价扭曲就不能得以根本性的纠正。

　　理顺房地产市场需要进行综合性宏观制度性协同配套改革，对这一问题的认识经过多年讨论已渐获一致;与此同时，鉴于房地产市场与实体经济、与金融体制的高度融合的关联关系，尤其是房地产泡沫泛起之后将实体经济与金融市场高度绑架的事实，相关的改革涉及各类市场主体广泛的利益关系，因此改革必须理性审慎、渐进地向前推进。

　 多因素推升房地产市场价格

　　推进房地产市场的相关改革首先需要统一共识，意识到高房价过度上涨对本行业、对整个国民经济健康发展以及对广大的普通市民生活与福利提升所带来的危害。房地产价格过度上涨将会对未来经济可持续发展形成透支。房价上涨与我国地方政府垄断土地要素市场形成的“饥渴营销”式的土地财政收入模式高度相关，房价过度涨升之后一旦步入低迷期，土地财政模式就将难以为继，地方政府后续发展与财政支出也将难以为继，从而可能造成经济增长与就业波动。

　　房屋作为不动产在地域上的不可移动性，决定了它将依托于土地级差而存在地域的差异，这决定了房价在地域上存层级差异(甚至是巨大差异)具有其自身的合理性。这一特点也决定了房屋不可能依靠社会化大生产取得规模经济而全方位地降低制造成本，最终全面降价，房屋供需差异交织因地域差异，一些地域将可会长时期地阶段性稀缺(如城市商业与居住核心地带)。反之，一些地方也将会缺乏需求而价格低迷。由此可以预知，房地产价格在齐涨之后，依托地域、品质与基本供需，防范透支的政策举措将促使价格未来进行差异化波动。

　 房地产市场多年以来的上涨有着多方面的历史与现实的原因，这些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市场需求、不合理的要素价格控制以及有效市场供给不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交织复杂的制度成因与困境。必须客观冷静地找准症结、病因，方能进行综合性治疗。

　 笔者认为，有以下因素共同推升房地产市场供需格局演变与价格表现：一是中国持续进行中的城市化导致的人口向城市聚集，成为房屋需求的最大动因。

　 二是中国经济持续快速增长，居民收入不断增加，居民消费升级导致的支出结构发生变化，由衣食温饱向小康生活过渡，对房屋真实需求持续增加。

　 三是地域经济发展机遇差异导致房地产需求与价格差异，人口聚集流入的中心城市高过聚集力较弱的其他地区，地域稀缺带来价格结构差异表现。

　 四是货币供给因素与劳动力价格上涨推动，我国多年以来M2快速扩张，人工成本持续攀升，带动全社会物价水平整体提升，房屋制造成本涨升，推升房价上涨。

　 五是地方政府的土地财政政策，地方政府对土地要素的供给类似于“饥饿营销”，持续抬升房地产价格制造成本与终端成本，成为房价上涨重要的体制诱因。

　 六是涉及金融政策方面的体制成因，房地产开发与房地产成品消费环节信贷杠杆的存在放大了市场需求，也同时放大了供给，信贷收缩与扩张的人为调节加大了供需以及价格的阶段性波动。

　 七是金融机制的介入使得房地产产成品被赋予了投资属性，一旦投资与投机力量的介入，房地产市场作为资本品存在时脱离安居功能形成价格波动趋势，这一趋势在周期之内容易形成自我强化的预期，在上升周期之内也就形成了价格向上的自我强化预期，最终步入矫枉过正阶段，酝酿破坏性的反向效力。