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马光远:调控之下楼市降温 比大家预期中还要快一点

来源:  和讯名家 大连房掌柜  2016-10-19 04:52:13
[摘要]凡是夜深人静出台政策的,后面透露的信号很明确,那就是对市场目前的表现不满意,甚至可以说是强烈不满

  凡是夜深人静出台政策的,后面透露的信号很明确,那就是对市场目前的表现不满意,甚至可以说是强烈不满。

  房价是预期的游戏,预期变了,对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下,房价仍然会上涨的人真的该小心了。

  当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高,而是投资投机过剩。

  我在之前的文章中不断强调,这次20多个城市的半夜调控绝非“自选动作”,也绝不可轻视其威力。为何讲这是一次“集体行动的逻辑”,而且一定会有杀伤力,原因如同我之前文章中提到的:一是时间集中在国庆黄金周,传统的购房的黄金窗口。选择在这个时间,说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控;二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白,凡是夜深人静出台政策的,后面透露的信号很明确,那就是对市场目前的表现不满意,甚至可以说是强烈不满;三是力度之大,前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷甚至有提高至80%的,限购的力度也比以前更为严格,这次限购限贷,不仅仅是两年后的重启,而是以前限购限贷的加强版。

  房价是预期的游戏,预期变了,对未来的期望值一定会改变。那些认为限购限贷的情况下,房价仍然会上涨的人真的该小心了。从市场目前的反应看,市场降温以超越想象的速度出现。

  先是成交量的断崖式下跌。北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记录——新房只有 216套,二手房只有209套。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。今年牛气冲天的“四小龙”,只有苏州的成交没有出现明显下滑;南京在政策出台的第二天和第三天成交量下降至29套和33套;厦门10月1日至10月7日,新房成交量仅为143套,同比下跌65.38%,二手房成交32套,同比下跌88.89%,创下近6年来最低值,10月3日甚至出现“零成交”。

  成交的下降是第一步,第二步肯定是价格方面的松动和调整。这几天传的最热闹的消息是苏州的房价在“十一”期间一平方米跌了9000,从2.2万元跌至1.3万元。当然,事实情况肯定没有这么夸张,但在严厉的调控下,由于预期的改变导致的价格松动是必然的。苏州市的官方数据显示,楼市限购政策出台以来,调控前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米,调控之后市区日均成交价为16298元/平方米,每平方米降1000多元。

  但是,也没有必要陷入全面的恐慌。我在之前的文章中特别强调了两点:

  第一,这次调控是在呵护市场,而不是打压市场。当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高,而是投资投机过剩。人为抑制供应导致的价格上涨必然会出现调整,避险需求未来一定会抛售,而一旦抛售出现,这个市场预期逆转,巨大的杠杆很有可能引发系统性风险,容易引发去年股市上涨下降的惨剧。所以,这次调控打击的是过度的投资投机行为,但一定要维护和稳住市场,因为对稳增长做出重大贡献的房地产这个时候如果出了问题,会引发连锁反应,这是常识。

  第二,房价继续大涨和大跌的概率不大。那些认为调控无效的人该转变思维了,那些认为房价会大跌的人也该醒醒了。没有永远不涨的房价,特别是这次如此下重手降杠杆,就是要扭住疯牛的头,不让其发狂。价格的松动是必然的,当然各个城市不一样。

  我也明显感觉到大家内心的恐慌。9月30日开始,每天我的微信公众号“光远看经济”和我的微博有几千条的信息着急询问,下一步怎么办,有房子的担心,没有房子的也在担心。当然,因为听了我去年年底的话买了房子来对我表示感谢的也不少。由于信息太多,无法一一回答,需要针对每个城市的不同情况给大家有价值的意见。

  我在考虑要不要在“分答”有偿来回答大家的问题,或者在功夫财经或者我的微信公众号开个问答通道?我想听听大家的意见。

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责任编辑:刘艳

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