中国房地产已经越来越像A股 楼市高烧还有延续趋势

　　众所周知，中国的房价是一个货币现象。包括新纸币发行、新增债券、新增贷款等等因素都决定着房价的走势高低。一般来说，货币供给与房价上升有正相关性。根据台湾的一个研究团队的粗略计算，当货币变动为1%的时候，房价的变动为0.89%。换句话讲，每当新发行100元新币，房价就会跟着上涨89元。

　　根据中国央行发布的统计数据，去年全年的广义货币增长13.3%，狭义货币增长15.2%。2016年的数据，很多人推算也是在13%左右。那么据此来看，这两年年均的房价应该增幅在12%左右。但是，为何全国各个城市的实际涨幅与12%这个数字大相径庭呢?很多热点城市的房价远超过了12%的增幅。

　　事实上，货币发行并不是直接进入房地产行业，而要通过一定的渠道。我们可以从房地产信托和房地产贷款来看出楼市的变化趋势，而从以上二者的增减变化，也可以进一步证明，处于衰落中的传统实体经济已经无法吸纳货币供给，新经济体量尚不足以有效吸纳货币供给，那么，不动产自然就成为了吸纳货币的最佳载体。

　　近来，房地产信托的不断升温已是有目共睹。据记者跟踪了解，与以往较长时期处于资金信托投资领域最末位的排行不同，今年5月的末尾，资金投向集中于信托产品中，房地产领域的投资正开始渐渐从低位回升。房地产领域的融资规模也从原先的最末位排名升至第二或第三位。而彼时，也是各地开始频繁爆出“高价地”，地产价格快速上涨的时期。

　　值得关注的是，来自国投泰康信托的研究还显示，由于2016年以来大型房地产企业的低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业务的扩张过程中，交易对手以大中型民营房地产公司为主。国投泰康信托的研究统计显示，截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。此外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增长158%。房企拿到钱，拿来作甚?绝不是改善你家居住环境，而是做金融性投资，以及套现。

　　房地产信托升温同时，天量房贷也同时出现。9月14日，央行公布8月金融统计数据，新增社会融资1.47万亿人民币，相比7月回升近万亿。其中，8月金融机构贷款增加9487亿，环比多增近5000亿。从部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占8月新增贷款的一半以上。贷款让购房者疯狂了，就和牛市时的股市散户一样，争先恐后，希望及早入场。

　　而与此同时，我们却看到中国房企的利润却在下降。今天的房地产公司的盈利能力正在恶化，彭博汇总的数据显示，上半年的毛利率已经降至25%，是至少2008年以来最低水平。说房企“暴利”，过去是真理，但现在已经是不合时宜。但不妨问下为何利润这么薄房企还要继续做?人家现在做的不是不动产业，而是金融业，真正的钱并不是从盖房子这一头产生的。用债和贷款吹泡泡，其结果就是信用被过度使用，泡沫不断被现金流吹大，而平均的实际利润却在摊薄。今天，中国的房地产已经变得越来越像是中国的A股，一场资本的豪赌、资本的狂欢已在眼前。

　　可见目前房价的疯狂上涨，显然是在天量的房贷以及天量的房地产信托共同助推之下形成。也就是说，金融银行业是整个地产业价格高涨背后的真正推手和获益者，并反哺房产业。如此，广义货币供给量急遽的增加是为了资产价格上涨交易之所需，而资产价格上涨也需货币供给量的急增来支应，两相循环。房地产在这个节骨眼上已经变成了一个金融局，也是经济局，货币要靠它来稳企，人民币资产要靠它来留下。为国护盘之后，我们终于迎来了为国买楼的局面。只要这个需求不变，房价没理由下降。

　　房价的野蛮上涨，不单单是房地产业出了问题，而是涉及到深层的货币问题以及背后的人民币资产。最扑街的是此问题竟然无解，除非你有钱“上车”，否则只能眼睁睁看着房价一路上升而一筹莫展。据彭博社报道，中国城市平均房价已上升至1840美元/平米。相比之下，美国平均房价不过1420美元/平米。房价超越美利坚的同时，却不得不说：根据世界银行去年公布数据，中国人均收入7380美元，美国人均收入55200美元，两者相差8倍。加上其他苛捐杂税，中国房奴经济压力大过美国房奴十倍以上不是梦。唉，做中国人，尤其是中国房奴，真是不知哪辈子造的孽。