库存连续5个月回落 不能以停止供地来躲避资产泡沫

　　近期，上海(楼盘)连续终止了3宗土地出让，官方给出的理由是“公共服务设施要求作进一步优化”。无独有偶，北京(楼盘)7月以来也没有住宅用地入市，年内已连续3个月没有推出宅地。同样，深圳(楼盘)宅地市场在7月以来也突然结束了上半年的热闹行情，供地则集中于商办、工业类领域。

　　事实上，京沪深目前还远远没有完成年度供地计划。显然，京沪深暂停土地出让，在于担忧高地价和高价地。据中指院统计，上海7月成交7宗宅地，其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜，“3·25”沪上新政效果已消亡。管理层提出“抑制资产泡沫”，在当下主要指楼市泡沫。地价拉升房价、助长预期非理性，是资产泡沫的一个佐证。

　　在资产荒的背景下，京沪深管理层已意识到，增加土地不仅无助于解决供求矛盾、缓解房价上涨，反而会让高价地不断被刷新，房价上涨的预期更加强烈，以及投机炒作泛滥。目前，借助“银证保”和互联网通道和杠杆，银行理财资金和P2P等平台资金持续流入不动产市场。目前，金融监管空白还没有补上，开发商仅用不到30%的自有资金，借助各类资管计划配资其余70%的资金，就可以去拿地。房价继续上涨，居民“加杠杆”进入楼市，大城市库存周期已降至12个月(警戒线)以内。获得土地并以“资产重估”实现高溢价，成为房地产运营新模式。

　　储备土地高溢价，能降低资产负债率，增加公司净资产，还能够提高信用评级，从而以更低成本获得包括银行在内的多渠道融资。新一轮拿地又有了弹药，反过来继续提升资产溢价和公司净值。而且，资产证券化大行其道，即使开发商项目运营能力不足，也可以借助合作伙伴和证券化金蝉脱壳。由此，京沪深等特大城市的土地资源，已经成为金融工具了。

　　上海和北京城市总体规划相继发布，未来20年人口控制、空间控制的边界已明确，深圳早已过了50%的开发强度。因此，在京沪深，新地“出一块、少一块”。对于开发商来说，京沪深的土地无疑是最佳资本运作工具。对京沪深等地方主政者来说，若此时出让土地，对缓解楼市供求关系、房价上涨无益处，反而充当了开发商资本运作的“帮凶”、为资产泡沫火上浇油。货币似水更如蜜，在通往地市、楼市的资金通道和杠杆无法监测、无法堵塞的情况下，暂停土地出让是一个无奈的选择。

　　4月份以来，政策友好，开发商到位资金创2104年以来新高，库存连续5个月回落，但新开工增速持续回落、土地购置负增长扩大，开发投资增速连续3个月放缓，意味着开发商投资积极性下降。或抢不到地，或基于地价太高担心亏损，房地产实体开发和投资的资金可能在撤出。

　　沪上“新高价地”诞生后，当晚新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》，希望这是资产泡沫治理的转折点。供地暂停了，但海量货币“憋得慌”，这是在躲避资产泡沫，源头资金治理才是关键。即将到来的金融工作会议，要在打击通道和杠杆上有真动作。2013年以来，“影子银行”留下的监管空白，到了必须要堵住的地步。