章林晓：土地具有天然异质垄断性 农地入市无助于降房价

最近，农村集体建设用地直接入市有助于降低房价的说法，又再度流行起来，一些象牙塔中的专家学者分析声称，农村集体建设用地直接入市可增加房地产市场巨量土地供应，能从根本上缓解土地供应不足，促使房地产价格下降。

这种观点听起来似乎很有理，实则并不尽然，这里面关键的原因主要有两点：一是农村集体建设用地直接进入市场，无助于普通商品房用地供求关系的改善；二是农村集体建设用地直接进入市场，提高不了房地产用地的供地效率。

首先，农地入市无助于普通商品房用地供求关系的改善。据国家统计局2008年数据，城市建设用地占全国土地面积的0.6%，农村集体建设用地占4.2%，农业用地占95.2%。

农村集体建设用地是城市建设用地面积的七倍，如果允许农村集体建设用地直接入市，城市普通商品房用地岂不是可以巨量增加？一些人就是着眼于这样的统计数据经过简单计算得出“农地入市降房价”结论的。

然而，问题的关键就在于，土地的最重要特性就是其位置的不可移动性，这七倍于城市建设用地的农村集体建设用地，其中的绝大多数是没法“漂移”到城市用于房地产开发的。

农村集体建设用地直接进入市场，有望转化成普通商品房开发用地的，仅仅只有城郊结合部的少数农村集体建设用地，而这些城郊结合部的少数农村集体建设用地，当前闲置不用可新增用于普通商品房开发的又有多少？

更值得警惕的是，农村集体建设用地直接入市，有可能不但无助于普通商品房用地供求关系的改善，甚至反而会加剧房地产用地供求的紧张程度。

试想，如果农村闲置的宅基地不是优先用于满足本村其他符合规定可以申请宅基地成员的需求，或者按照有关规定进行宅基地的整理、复垦，而是可以直接入市卖给其他人，这又将导致一个怎样的后果？

不难知道，最终成功买得闲置宅基地的，肯定是相对富裕之人。本村符合规定可以申请宅基地的其他农民想要建房，只能申请新增建设用地的使用，而不可能使用原有的闲置宅基地了。这样不但无助于农村居民点的减少，反而会加剧农村居民点不减反增的趋势。

当前，在农地入市理论鼓动之下，已有少数城市富人去农村购买宅基地建造别墅。这些富人平时工作生活于城市，周末假期休闲度假于农村，这样的生活方式对于富人来说自是舒适惬意的，然而对于土地利用来说，带来的是土地利用效率的低下和总体建设用地的紧张。

由于农宅与别墅是两类完全不同性质的住房，农村宅基地变为休闲度假的别墅用地之后，其带来的直接后果是乡村交通道路以及其他基础配套设施的新建扩建问题。这样农村建设用地不但不能减少反而还要增加，这就无疑会与城市发展争夺起用地空间来，这里面自然包括房地产用地。

其次，农地入市提高不了房地产用地的供地效率。对于许多城市来说，当前供地效率的难以提高，已经由当年“一个口子”垄断供地的效率低下，转变为房地产价格节节飙升背景下集体土地的难以征收。

地方政府“一个口子”的垄断供地模式，过去曾遭受房地产业界广泛的诟病。“一个口子”垄断供地确实容易产生供地效率低下的弊病，现在许多城市早已不再实行“一个口子”供地，而是由下属区县分别供地，以形成竞争供地的局面。

不过，竞争供地格局提高供地效率的效果是短暂的，因为随之而来的是农村土地的难以征收。在暴力拆迁日益减少的同时，当前日益增多的是拆迁补偿天价的案例。羊毛出在羊身上，天价的拆迁补偿费最终是由购房者买的单。

土地位置的固定性和不可移动性，决定了土地具有天然异质的垄断性。一旦农地入市颠覆了地方政府在土地市场需求端的垄断，土地这种天然异质的垄断性会变得异常强大起来，这反过来同样会降低房地产用地的供应效率。

试想想看，在土地私有制国家，城市规划的实施，譬如交通道路的建设，有几个有中国那么高效率的？